KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Kira süresinin 1 yıl olarak belirlenmesi bazı hukuki hakların kullanılması için faydalı olacaktır.
- KİRA SÜRESİ : Kira süresinin 1 yıl olarak belirlenmesi bazı hukuki hakların kullanılması için faydalı olacaktır.Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası kira akdinin sonunda açılabilir.Kira süresini 5 yıl olarak belirlediğimizde bu hakkımızı ancak 5 yılın sonunda kullanabiliriz.Kiracılar da 1 yıldan uzun süreli sözleşme imzaladıklarında bu sürenin tamamı için kira bedeli ödemeyi taahhüt etmiş olurlar.Erken tahliye durumunda , kiralanan yeniden kiraya verilinceye kadar (veya makul bir süre için) tahliye etmelerine rağmen kira bedeli ödemek zorunda kalabilirler.Kiracı , kiralanana girerken önemli ve pahalı tadilatlar yapmışsa veya işin gereği olarak aynı yerde uzun süre faaliyet göstermesi gerekiyorsa ancak bu durumda uzun süreli sözleşme yapılmasını öneriyoruz.
- KİRANIN ÖDENME ŞEKLİ VE ZAMANI :Taraflar kiranın ödenme biçimini serbestçe belirleyebilirler.Kira her ay ödenebileceği gibi , bir senelik kira peşin olarak ta ödenebilir.Kiranın ne zaman ödeneceğinin sözleşmeye açık olarak yazılması gerekir.Örneğin her ayın en geç 5. günü akşamına kadar veya her ayın 1. günü gibi.Kira sözleşmelerine yazılan her ay peşin olarak ibaresi , o ayın ilk üç günü ödeme yapılmasını gerektirir.İşyeri kiralarının bankaya yatırılma zorunluluğu olduğundan , sözleşmeye kiranın yatırılacağı banka bilgilerinin de yazılması uygun olacaktır.İşyeri kiralarının banka harici ödenmesi , idari para cezası ödenmesine yol açacaktır.
- DEVİR VEYA ORTAK ALMA HAKKI : Kiracıya kiralananı devretme veya yanına ortak alma hakkı tanınmamalıdır.Kiralayan bu durumu yasaklamalı veya kendi iznine tabi tutmalıdır.
- KİRALANANDA YAPILAN TADİLATLAR : Kiracının , kiralananda tadilat yapması kiralayanın iznine tabi olmalıdır.Kiracı , mal sahibininin izni ile tadilat yapmışsa , kira akdinin sonunda kiralananın ne şekilde teslim olunacağı açık olarak kararlaştırılmalıdır.Örneğin kiracının dükkanı tadilat öncesi durumuyla teslimi kararlaştırılabilir.Bu durumda kiracı , yaptığı tadilatı sökmeli , dükkanı kiraladığı hali ile kiralayana teslim etmelidir.Veya sözleşmeye konulan bir madde ile kiracının tadilatlı hali ile kiralananı teslim edeceği , yaptığı tadilatı sökemeyeceği , yaptığı tadilat için bedel talep edemeyeceği kararlaştırılabilir.Bu konuda baştan uzlaşmaya varılması ve sözleşmeye madde konulması kira akdinin sonunda tartışma ve ihtilafları önleyecektir.
- ELEKTRİK , SU , DOĞALGAZ , APATMAN AİDATI GİBİ GİDERLER : Elektrik , su , doğalgaz gibi giderler için kiracının kendi adına abonelik tesis etmesine dikkat edilmelidir.Kiracıya kiralananın anahtarları verilmeden önce kendi adına sözleşme yapmas
- STOPAJ VE KİRALANANIN KULLANIMINDAN KAYNAKLANAN DİĞER VERGİLER : Stopaj ve kiralananın kullanımından kaynaklanan diğer vergilerin (örn. Çevre Temizlik Vergisi) kimin tarafından ödeneceği sözleşmede yer almalıdır.Stopaj ve diğer vergiler kiracı tarafından ödenecekse , makbuzlarının ödendikten hemen sonra kiralayana ulaştırılması şart koşulmalıdır.Zira bu vergilerin ödenmesinden kiralayan da sorumludur.İşyeri kira sözleşmelerinde kira bedeli belirlenirken net veya brüt olduğu açıkça yazılmalıdır.Eğer sadece rakam belirlenmiş net veya brüt olduğu yazılmamışsa , kanunen brüt kira olduğu kabul edilir.Bu nedenle aylık kira bedeli 1.500,00 TL (NET) şeklinde yazılıp , ayrıca stopaj ödeneceği , stopajın da kiracıya ait olduğu açık ifadelerle belirtilmelidir.
- KEFALET : Kira sözleşmelerinde bir veya birden fazla kefil olabilir.Kiracının yanında ödeme gücü olan kefillerinde bulunması kiralayan için ek bir güvence oluşturacaktır.Sözleşmeye kefil alınırken dikkat edilmesi gereken kefalet süresinin ve kefalet miktarının açıkça yazılmış olmasıdır.Örneğin , kefalet bir kira dönemi için geçerli olup 30.000,00 TL ile sınırlıdır şeklinde.Kefalet belli bir miktar ile sınırlanmamış ise geçersiz olacaktır.Kira akdi 1 yıl için yapılmışsa kefilin kefaleti bir yıl sonunda akit yenilenmiş olsa bile sona erecektir.Kefilin kefaletinin devamı için akdin yenilendiğinin noter kanalı ile kendisine bildirilmesi zorunludur..(Borçlar Kanunumuzun kefaletle ilgili hükmüne göre kefilin sözleşmenin üzerine ayrıca kendi el yazısı ile …………………….TL’ya kadar müşterek ve müteselsil kefilim yazıp imzalaması gerekmektedir)
- DEPOZİT – GÜVENCE BEDELİ : Yeni Borçlar Kanunu ile alınacak depozit miktarı 3 aylık kira bedeli ile sınırlanmıştır.Kararlaştırılacak depozit, 3 aylık kira bedeli toplamını geçemez.Depozit para olarak kararlaştırılmışsa , kira ilişkisi bitinceye kadar çekilmemek üzere vadeli hesaba yatırılması kanun gereğidir.
- KİRA ARTIŞI : Yeni Borçlar Kanunu’na göre taraflar , TÜİK’in açıkladığı tüketici fiyat endeksi (TÜFE on iki aylık ortalama) oranını geçmemek üzere artış miktarını belirleyebilirler.Kanun , artış miktarını sınırlamıştır.Kira akdi yenilenir (uzar) ise beş yıl en fazla TÜFE oranında zam yapılacaktır.Beş yıldan sonra taraflar mahkemeye başvurup yeni kira bedelinin keşif ve bilirkişi incelemesi yoluyla belirlenmesini talep edebileceklerdir.
- KİRA AKDİNİN SONA ERMESİ VE OTOMATİK UZAMASI : Borçlar Kanunu gereği kira sözleşmeleri , kira süresinin sona ermesi üzerine kendiliğinden sona ermez.Taraflar sessiz kalırlar ise –kira bedeli hariç – aynı şartlarla bir yıl daha (bir kira dönemi) uzamış olur.Taraflar sözleşmede belirtilen süre içinde akde devam etmeyeceklerini karşı tarafa bildirebilirler.Her sene yeni sözleşme imzalamaya gerek yoktur.Hatta her sene yeni tarihli bir sözleşme imzalanması kiraya verenin aleyhinedir.Zira Borçlar Kanunumuz 10 yıl geçtikten sonra koşulsuz olarak tahliye hakkı tanımıştır.Her yıl sözleşme yenilenirse , 10 yıllık süre yeniden başlayacaktır.
- Bu yazıda kira sözleşmeleri ile ilgili önemli gördüğüm noktaları sizlerle paylaştım.Uygulamada daha farklı sorunlarla karşılaşabilirsiniz.Her zaman söylediğim gibi, bir hukukçudan yardım almanız sorunların büyümesini önleyecektir.
Herkesin bol kazançlı , huzurlu bir ay geçirmesini dilerim.
Av. Seyfettin Aloğlu
av.s.aloglu@gmail.com
