TAHLİYE SEBEPLERİ

Kiraya verenlerin önemli bölümü, kira süresinin sona ermesi ile kiracılarını tahliye edebileceklerini düşünmektedir.Örneğin kira sözleşmesi bir yıl için yapılmışsa , bir yılın bitmesi ile kiracıdan kiralananı tahliye etmesini isteyebilecekleri inancındadırlar.Oysa Türk hukukunda (konut ve çatılı işyeri kiralarında) kira süresinin sona ermesi kural olarak kiraya verene tahliye hakkı sağlamaz.

Borçlar Kanunu’nda tahliye sebepleri sınırlı olarak sayılmıştır.Şöyle ki ;

a. Kiracının kira ödemede temerrüde düşmesi.(Kiracı kira borcunu vadesinde ödemediğinde kendisine gönderilecek ihtarname veya icra ödeme emri ile kanunda gösterilen süre içinde borcunu ödemesi talep olunur.Kiracı bu süre içinde kira borcunu ödemezse akdin feshi ve tahliye talep olunabilir)

b. Kiralananın akde aykırı olarak kullanılması (örneğin konut olarak kiralanan yerin işyeri olarak kullanılması , kiralanana zarar verilmesi , kiralananda kumar oynatılması gibi)

c. Kiralayanın kendisi , eşi , altsoyu , üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ve işyeri ihtiyacı bulunması.

d. Kiralananın yeniden inşası ve imarı amacıyla esaslı onarımı , genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekli olup bu işler yapılırken kullanımının imkansız hale gelmesi.

e. Kiralananı satın alan kişinin kendisi , alt ve üst soyu ile kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ve işyeri ihtiyacı bulunması. ( satın alanın, satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi halinde altı ay sonrası için tahliye talep etme hakkı vardır)

f. Kiracının yazılı tahliye taahhüdü vererek kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı kabul etmesi.

g. Kiracının bir kira dönemi içinde iki defa haklı ihtara yol açması (Kira borcunu vadesinde ödemeyen kiracı, kendisine gönderilen ihtardan sonra ödeme yaparsa ihtarın haklı olduğu kabul edilir.Bir kira dönemi içeresinde iki haklı ihtar söz konusu olursa dönem sonunda akdin feshi ve tahliye talep olunabilir)

h. Kiracının ve birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ve belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması halinde, kiraya veren  akdin kurulması sırasında bu durumdan haberdar değilse , sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye talebinde bulunabilir.

Kira süresinin sona ermesi kural olarak akdin feshi ve tahliye hakkı sağlamasa da , 6098 Sayılı Borçlar Kanunumuz 347. Maddesi ile bu kurala bir istisna getirmiştir.Şöyle ki ;

Kiraya verensözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren , bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Yargıtay bu hakkın on uzama dönemi geçtikten sonra kullanılabileceğini içtihat etmiştir.Yani 11. yılın bitiminden 3 ay önce kiracının eline geçecek şekilde  ihtar gönderilerek akdin feshi ve tahliyenin talep edilmesi gerekmektedir.İhtarnamenin kira döneminin bitiminden en az 3 ay evvel kiracıya ulaşması (tebliğ edilmesi) zorunludur.

Bu yazıda , Türk Hukukunda tahliye sebepleri kısaca özetlenmiştir.Bu sebeplerin sayısız ihtilafa yol açtığı , kanundaki boşlukların mahkemeler tarafından doldurulduğu unutulmamalıdır.Hukuki yardım alınması , zararlarımızın büyümesini önleyecektir.

Herkesin bol kazançlı , mutlu ve huzurlu bir ay geçirmesini dilerim.

Av. Seyfettin Aloğlu

av.s.aloglu@gmail.com